Da ne govorimo o kupovini/prodaji nekretnine gde se greške skupo plaćaju. Dovoljno
je da kupac usled pogrešnih informacija, plati željenu nekretninu mnogo više od realne cene i onda kada odluči da je proda, biće ne gubitku, jer vrlo verovatno neće uspeti da proda nekretninu po tako visokoj ceni. Kada je reč u kupovini/prodaji nekretnine, potrebno je detaljno se informisati koje su trenutne tržišne cene i šta se za dati opis nekretnine može očekivati.

Prikupite što više informacija

Da biste mogli da pregovarate oko same cene nekretnine, potrebno je da posedujete znanje o tome koje su to tržišne cene. Uglavnom se polazi od analize cena sličnih oglasa i dolazi do zaključka koja je to neka minimalna, a koja maksimalna cena koja se može dobiti za datu nekretninu. Pogledajte kako se kreću prosečne cene stanova za deo grada koji vas zanima, jer što ste bolje informisani, veća je šansa da ćete biti bolji u pregovaranju.

Dajte na znanje sagovorniku da ste ipak upućeni u trenutno stanje na tržištu nekretnina i da znate koja je realna vrednost nekretninu koju prodavac nudi. Neretko se dešava da je cena koju prodavac nudi znatno veća od prosečne, jer prodavac očekuje da će kupac pregovarati za nižu cenu i pokušati da snizi cenu koju on nudi.

Zbog toga, skoro nikada ne prihvatajte prvu ponudu, jer je obično prva ponuda, ponuda koja je najgora za vas, a najbolja za prodavca. Samim pregovaranjem možete doći do toga da obe strane profitiraju od prodaje nekretnine, čime ćete se i vi investiranjem u datu nekretninu osećati mnogo bolje i znati da je to dobra odluka.

Kada se nalazite u procesu kupovine stana, veoma je važno da budete informisani kako se generalno formira cena nekretnina na tržištu i da znate koja je to otprilike vrednost koju određena nekretnina ima, čime ćete postići dogovor sa prodavcem koji donosi koristi i jednoj i drugoj strani.

Odrediti koja je to maksimalna cena koju biste dali za dati stan?

Ukoliko kupujete stan, sigurno već znate koju sumu imate na raspolaganju da investirate, kao i koja je to gornja granica što se tiče cene. Kod pregovaranja je bitna stavka da uvek ponudite manju cenu od one koju očekujete, jer time indirektno dajete na znanje sagovorniku da se i vi nečega odričete, kada na kraju dođete do veće cene.

Detaljnom analizom podataka na tržištu možete doći do toga, koja je to maksimalna cena iznad koje ne biste pristali. Na kraju krajeva, ukoliko i ne uspete da se dogovorite sa prodavcem, nećete imati grižu savesti da ste datu nekretninu pretplatili i da to nije realna vrednost.

Napravite dogovor

Bez obzira na to bili dobri u pregovaranju ili ne, uvek uzmite u obzir i drugu stranu. Postavite se na mesto prodavca i procenite šta je za njega bitno. Da li mu je stalo da proda nekretninu što pre ili ipak želi da ostvari što veću zaradu i vreme za koje će prodati nekretninu mu nije bitno. U drugom slučaju prodavac se nalazi u neznatno boljoj situaciji i tada postoji mogućnost da nećete uspeti da snizite cenu onoliko koliko biste želeli. U tom slučaju možete sačekati, dok prodavac shvati da ne može tako lako prodati objekat i sam sniziti cenu ili ukoliko vam je hitno da kupite baš tu nekretninu, pokušate maksimalno da ispregovarate u svoju korist.

Cena nije (toliko) bitna

Na kraju krajeva, cena nije toliko presudna, koliko osećaj da radite pravu stvar kupovinom
određene nekretnine koju želite. Ukoliko vam vaš unutrašnji glas govori da je cena koju je
prodavac odredio prevelika, nećete se dobro osećati kupovinom date nekretnine, jer ćete se
osećati prevareno i imaćete osećaj kao da plaćate nešto što možete dobiti i za znatno nižu
cenu. Ipak, ukoliko tražite privremeno rešenje, stan koji biste mogli da iznajmite na određeni period, slično važi kao i za kupovinu.

Odluka koju treba doneti nije toliko drastična kao kod kupovine stana, jer se u tom slučaju možete lakše iseliti. Naročito ukoliko se selite iz drugog grada i nemate toliko jasnu sliku o kretanju cena nekretnina na tržištu. Prvi korak je svakako informisati se o cenama izdavanja
stanova, čime dobijate informacije iz prve ruke o prosečnim cenama izdavanja za tu lokaciju i veličinu stana i znate šta možete da očekujete.

Agencija za nekretnine kao posrednik

Ukoliko niste sigurni da možete ispregovarati za dobru cenu, postoji i opcija da agencija za
nekretnine bude posrednik između kupca i prodavca. Nedostatak kod ovog načina kupovine je što određeni procenat od cene prodate nekretnine uzima agencija. Ipak ukoliko nemate toliko vremena da istražite tržišne cene nekretnina ili vam je hitno da kupite stan u određenom roku, onda nije loše obratiti se agenciji za nekretnine, sa informacijama kakav stan želite i do koje cene i prepustite agenciji da odradi ostatak posla umesto vas. Međutim, krajnja odluka je ipak na vama, jer sama agencija ne može odlučiti umesto vas.

Kakav god da je krajnji rezultat, mnogo bolje prolaze osobe koje pokušaju da ispregovaraju za određenu cenu. Najveći doprinos uspešnosti u tome je upravo dobro baratanje informacijama za relevantnu oblast i znati kada je dobar trenutak da iznesete svoju ponudu. Ukoliko i ne uspete da se dogovorite oko cene iz prvog pokušaja, ipak ćete steći neko dodatno iskustvo.

Ne postoji idealna ponuda, tako da imajte i to u obziru kada budete donosili krajnu odluku, da li je ta nekretnina pravi izbor ili je pametnije sačekati neku bolju ponudu.

The post Kako uspešno pregovarati prilikom kupovine stana? appeared first on Moodiranje.

Šta je kupoprodaja nepokretnosti?

Kupoprodaja nepokretnosti je konkretno jedan pravni posao. On je regulisan ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti čija forma i sadržina su propisani Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti.

Kompleksnost Ugovora o prodaji nepokretnosti (naziv prema Zakonu o obligacionim odnosima) prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti razlog je što je potrebno imati u vidu i pojedine odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, Zakona o zemljišnim knjigama, Zakona o državnom premeru i katastru, pa čak i Zakona o deviznom poslovanju, Zakona o porezima na imovinu ili Zakona o PDV, kao i Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma.

Deluje već previše, zar ne? Još ako tražite stan baš po svojoj meri!

Pre pristupanja zaključenju i overi ugovora potrebno je:

• pribaviti dokaze o pravu vlasništva na nepokretnosti koja je predmet prodaje (list nepokretnosti, ugovor o otkupu stana u društvenoj ili državnoj svojini, rešenje o nasleđivanju, prethodni ugovori…), kao i
• izvršiti proveru da li je navedena nepokretnost opterećena kakvim teretom ili zabranama, te se
• uvidom u ličnu kartu prodavca uveriti da li je prodavac lice koje se za to deklariše ili se radi o punomoćniku ili nekom trećem licu.

Stvar i cena u kupoprodaji stanova

Bitni elementi ugovora o prodaji nepokretnosti su stvar i cena.

Mora se znati šta je sve uključeno u proces i koliko to zapravo košta. Ali ne zaboravite skrivene troškove. Notari, kopiranje, vreme samo po sebi, pa i procenat agencije za nekretnine koja će vam pomoći u svakom koraku kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu, Nišu, Novom Sadu ili ma gde drugde. Ali sa njima se makar sigurni i znate da ste zaštićeni od početka do kraja.

Zaštita od evikcije

Postoji i jedna odredba u ugovoru koja se odnosi na odgovornost za pravne nedostatke, tzv. zaštita od evikcije. Ta odredba glasi:

“Prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, te kad treće lice polaže neko pravo na stvar, kupac je dužan obavestiti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili pretenzije trećeg.”

Ova odredba je propisana Zakonom o obligacionim odnosima i primenjuje se u svakom slučaju, osim kada ugovorne strane eksplicitno isključe njenu primenu. Ovo znači da je ne morate uključiti u ugovor, ali nije loše da se ovim pitanjem pozabavite.

Ugovor o kupoprodaji i prometu nepokretnosti

Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda-notara. Ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstvo. Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora bez overenih potpisa samo ako nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.

Nakon zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku radi tranfsera novca na ime kupoprodajne cene, te uz potvrdu da je novac transferisan i da je cena u celosti isplaćena (isplata cene u celosti nije uslov za uknjižbu ali se često ugovara davanje clausule intabulandi tek nakon isplate cene) potrebno je podneti zahtev za uknjižbu pri katastru nepokretnosti.

Prodavac je prema zakonu (bez obzira što se često predvidi u ugovoru o prodaji nepokretnosti da porez snosi kupac) dužan taj porez da prijavi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i da isti izmiri po dobijanju rešenja porske uprave.

(izvor: Paragraf)

Dakle, kao što se može zaključiti – zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti je vrlo komplikovan pravni posao prilikom čijeg zaključenja je potrebno biti obazriv i promišljen, zbog čega je preko potrebno dobro utvrditi polazne činjenice i ne treba žuriti. A s obzirom da živimo gde živimo i da su sudovi puni sporova vezanih za nekretnine, obavezno tri put merite, a jednom secite. I mislite unapred. Kupiti stan nije lak proces, u pitanju je životna investicija.

The post Kupujete stan? Spremite se dobro i proučite procedure appeared first on Moodiranje.