Kad zemlja više nije tvoja: Eksproprijacija zemljišta i prava građana

Kad ti stigne papir iz opštine

Uvek počinje jednim dopisom. Obično zvuči suvo – odluka o utvrđivanju javnog interesa, obaveštenje o eksproprijaciji, plan izgradnje puta ili gasovoda.
A zapravo – znači da će tvoja zemlja, tvoja oranica, tvoj plac, ono što si godinama čuvao, uskoro postati „državno“.

Eksproprijacija je reč koja zvuči kao nešto što se događa drugima. Sve dok ne postane lično. Dok ti ne zakuca na vrata.

U tom trenutku počinje zbunjenost: da li imam pravo da se usprotivim? Da li ću zaista dobiti pravu vrednost? Ko odlučuje o tome? I da li mogu uopšte da biram?

Zato, hajde da razjasnimo stvari – jednostavno, ljudski, ali i tačno, onako kako bi svako trebalo da zna o tome šta je sve eksproprijacija zemljišta.

Kratka istorija eksproprijacije u Srbiji – od kraljevskih odluka do savremene države

Eksproprijacija nije nova pojava. Ideja da država može da oduzme privatno zemljište u ime „javnog interesa“ postojala je još u 19. veku, kada su se formirali prvi zakoni Kraljevine Srbije.
Tada se eksproprijacija uglavnom odnosila na izgradnju puteva, železnice i javnih objekata. Postojao je princip da vlasnik mora biti obeštećen, ali bez jasno definisanih mehanizama – što je često značilo da se visina naknade određivala proizvoljno ili politički.

U periodu Kraljevine Jugoslavije (1918–1941), eksproprijacija je već bila uređena zakonom, ali je država zadržala široku slobodu da odlučuje šta je „javna potreba“. Poljoprivredno zemljište se oduzimalo za infrastrukturne projekte i vojne potrebe, ali i u svrhu agrarnih reformi.

Nakon Drugog svetskog rata, u socijalističkom sistemu, eksproprijacija je dobila potpuno drugačiji karakter.
Država je tada postala glavni vlasnik zemljišta, a eksproprijacija – svakodnevna praksa.
Masovno su se oduzimale privatne parcele, kuće i privredni objekti, često bez pravične naknade, pod izgovorom „društvene koristi“.
Tako su se širile fabrike, naselja, autoputevi i industrijske zone, dok su vlasnici dobijali minimalnu kompenzaciju ili zamensko zemljište koje često nije imalo istu vrednost.

U posleratnoj Jugoslaviji, posebno od 1950-ih nadalje, pojam privatne svojine bio je potisnut.
Eksproprijacija je bila alat ideologije – sredstvo za izgradnju društva jednakih, ali često na štetu pojedinaca.
Mnogi slučajevi eksproprijacije iz tog perioda i danas su predmet restitucije, jer su tadašnja oduzimanja bila bez pravične naknade.

Tek sa tranzicijom 1990-ih i donošenjem Zakona o eksproprijaciji 1995. godine, Srbija je počela da uvodi modernije standarde.
Zakon je postavio jasnija pravila o postupku, pravima vlasnika i obaveznoj naknadi u tržišnoj vrednosti.
Ipak, i dalje je postojala siva zona – naročito u slučajevima „strateških projekata“, gde se javni interes često tumačio široko i u korist investitora, a ne građana.

Danas, u 21. veku, eksproprijacija u Srbiji funkcioniše formalno kao zakonski uređen proces.
Ali i dalje izaziva burne reakcije – naročito kada se pojavi sumnja da “javni interes” prikriva privatni profit.
Protesti građana protiv nekih projekata poslednjih godina pokazali su da društvo više ne pristaje slepo na odluke odozgo.

U tom smislu, istorija eksproprijacije u Srbiji je i priča o odnosu građanina i države:
– o ravnoteži između napretka i pravde,
– o poverenju u institucije,
– i o borbi da privatno pravo na imovinu ne bude žrtvovano pod izgovorom razvoja.

Šta zapravo znači eksproprijacija zemljišta

Eksproprijacija je postupak u kojem država ili lokalna samouprava oduzima privatno zemljište ili nepokretnost u svrhu javnog interesa – recimo, izgradnje puteva, škola, bolnica, gasovoda, vodovoda, pruga…

Drugim rečima – tvoja imovina se može oduzeti protiv tvoje volje, ali uz naknadu koja bi trebalo da bude pravična.

Zakonski osnov za to postoji u Zakonu o eksproprijaciji, koji jasno propisuje kada i kako država može to da učini.
Na papiru, sve deluje pravedno i uređeno. U praksi – često i nije.

Zato je važno razumeti svaku fazu postupka, da znaš šta potpisuješ i da ne budeš izmanipulisan birokratskim žargonom.

Kako izgleda postupak eksproprijacije – korak po korak

1. Utvrđivanje javnog interesa
   Prvi korak je odluka države da je određeni projekat od javnog interesa. Tu odluku donosi Vlada Republike Srbije, a često se poziva na strateške projekte (putevi, infrastruktura, energetika).
2. Pokretanje postupka
   Nakon toga, organ koji sprovodi projekat (npr. opština ili javno preduzeće) podnosi zahtev za eksproprijaciju.
3. Obaveštenje vlasniku
   Vlasnik zemljišta dobija službeno obaveštenje – i tu počinje prava drama. Ima pravo da se izjasni, da priloži dokaze o vlasništvu i da predloži visinu naknade.
4. Utvrđivanje vrednosti imovine
   Veštak procenjuje tržišnu vrednost. To je ključni trenutak jer se upravo na toj osnovi određuje iznos naknade. Međutim, često se dogodi da procene budu niže od realne tržišne cene.
5. Rešenje o eksproprijaciji
   Kada se sve sagleda, donosi se rešenje. Ako se vlasnik ne slaže – ima pravo na žalbu u zakonskom roku.
6. Isplata naknade
   Tek nakon što se rešenje potvrdi, sledi isplata. Naknada može biti novčana ili u vidu zamenskog zemljišta, što je ređe.

U teoriji – postupak je fer. U stvarnosti, često je neravnomeran, jer građani nisu pravno zaštićeni ako ne reaguju na vreme.

Na šta posebno treba paziti kod eksproprijacije

Eksproprijacija nije trenutni čin. To je proces koji traje mesecima, a ponekad i godinama, i u kojem se lako izgubiti ako ne znaš svoja prava.

✅ Ne potpisuj ništa dok ne razumeš svaku rečenicu.
✅ Traži uvid u elaborat o proceni vrednosti.
✅ Čuvaj svu dokumentaciju i prepiske.
✅ Ako se ne slažeš s procenom – uloži prigovor.

Zakon ti daje pravo da se žališ i da pokreneš upravni spor ako smatraš da je tvoja imovina potcenjena.
Ali – vreme za reakciju je ograničeno.

Kolika je „pravična naknada“?

To je pitanje koje najčešće izaziva nezadovoljstvo.

Prema zakonu, naknada treba da bude u visini tržišne vrednosti nepokretnosti, ali praksa pokazuje da često zavisi od opštinskih procena, koje mogu biti i znatno niže.

Na primer, dve parcele slične površine u različitim mestima mogu imati višestruko različitu procenu.
Zato je važno da angažuješ nezavisnog procenitelja koji će utvrditi realnu vrednost, a zatim da to koristiš kao argument u postupku.

Ukoliko se ne postigne dogovor o naknadi, spor prelazi na sud, što može da produži proces, ali i da poveća šansu da dobiješ pravičnu isplatu.

Kada obavezno treba tražiti pravnu pomoć

Mnogi pokušaju da postupak reše sami, ali tu često nastaju problemi.
Eksproprijacija je pravni i administrativni lavirint, i svaka pogrešna odluka (ili potpis) može te koštati hiljade evra.

U tim situacijama je najbolje potražiti stručnu pravnu pomoć – advokata koji ima iskustva upravo u ovim predmetima.
Na primer, eksproprijacija zemljišta je tema kojom se bave advokati specijalizovani za imovinsko-pravne odnose i zaštitu prava građana u postupku eksproprijacije.

Dobar pravnik zna:
– kako da ospori nepravilan nalaz veštaka,
– kada da uloži žalbu,
– i kako da zaštiti tvoje pravo na pravičnu naknadu.

Bez te pomoći, građanin je često nemoćan pred sistemom koji deluje ogromno i hladno.

Eksproprijacija nije kraj sveta – ali može biti ozbiljan test

Da, država ima pravo na eksproprijaciju – ali i ti imaš pravo na pravdu i poštovanje.
Ne pristaj na manje od onoga što ti pripada. Ne veruj odmah da „nemaš izbora“.
Zakon ti daje više prostora nego što misliš, samo moraš znati da ga koristiš.

Eksproprijacija je, u suštini, balans između javnog i privatnog interesa.
Ali ravnoteža se ne događa sama od sebe – moraš je zahtevati.

Zato, ako ti jednog dana stigne onaj „papir iz opštine“, nemoj paničiti, ali nemoj ni ćutati.
Informiši se, reaguj na vreme i potraži savet stručnjaka.
Jer imovina koju si stvarao – nije samo tvoj posed, nego i tvoja sigurnost, tvoja priča i tvoj mir.

Autor: Aska Weidewald
Ključne reči: eksproprijacija, eksproprijacija zemljišta, postupak eksproprijacije, prava vlasnika, naknada za eksproprijaciju